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解析紅星美凱龍:穩步擴張,構建龐大的商業帝國
2019-06-17 17:10 來源:中國經營網

自從阿里巴巴入局以后,紅星美凱龍(601828.SH,01528.HK)受到的關注與日俱增。與此同時,上交所一封年報問詢函也將紅星美凱龍龐大的投資性房地產顯露出來。

高達785.33億元的投資性房地產,遍布全國的商業網絡布局,獨特的自營+委管的商場經營模式,穩定的現金流保證,鑄成了紅星美凱龍寬廣的護城河。

硬幣是雙面的,圍繞投資性房地產的一些誤解,以及負債的流言,也讓不明真相的投資人士迷惑:紅星美凱龍究竟是否是值得投資的績優股?當你了解了其手握的多張王牌之后,答案是肯定的。

投資性房地產評估增值

5月底,紅星美凱龍收到上交所的年報問詢函,重點關注了公司持有的投資性房地產。財報顯示,截至2018年底,紅星美凱龍共持有投資性房地產物業面積688.82萬平方米,賬面價值為785.33 億元人民幣。2018年,投資性房地產公允價值變動收益為18.20 億元,占利潤總額的比例為30.24%。

上市公司持有投資性房地產并不鮮見。根據價值線研究院的統計,A股上市公司2019年一季報中共有1726家上市公司持有投資性房地產,約占A股上市公司總數的一半,其中不乏生物制藥、電子、計算機等高科技行業的上市公司。

為了更好的體現紅星美凱龍的投資性房地產價值,我們選取了龍湖集團、華潤置地、新城控股三家公司作為參照物,進行了同期比較。


對于尚未完工的在建工程,上述公司采用普遍為市場所接受的假設開發法和成本法對該些商場的公允價值進行評估。專家表示:即將完工的在建工程是用假設開發去估值的,這部分會變動比較大;而成熟已開業就沒有這種變動。因此可以看到上述公司在建工程公允價值變動收益較已完工投資性房地產波動更大。

有人擔心公允價值計量下的利潤操縱,表現在投資性房地產公允價值大增,虛構利潤,同時不計提折舊。這實在是非專業的觀點。假如說可以操縱公允價值變動損益增加利潤,但如何同時保證租金回報率不下降呢?

紅星美凱龍公允價值變動損益增加的同時,租金回報率有沒有下降呢?并沒有!

紅星美凱龍所持有的投資性房地產基本都是用于自營家居商場,并賺取租金。近三年來,公司的自營商場數量和面積逐步增加,從2016年的66家增加至80家;收入逐年增長,2018年自營商場收入同比增長12.1%達到71.68億元;租金回報率也穩步增長,2018年高達9.13%。

自營+委管雙輪驅動,盈利能力穩定

2018年,紅星美凱龍實現了經營業績的正增長。營業總收入為142.4億,同比增長30%、歸母凈利潤 44.77億,同比增長10%。 近5年營收年復合增長率達11%,歸母凈利潤年復合增長率為7%。如果將主要由投資性房地產公允價值變動的非經常性損益予以剔除,2018年公司扣非凈利潤為25.66億實現同比11.3%的增長,公司的盈利質量也較2017年有所提升。

2018年,紅星美凱龍開設、運營的家居裝飾及家具商場達359家,包括80 家自營商場、228家委管商場,足跡遍布29個省189個城市,是目前國內經營面積最大、商場數量最多、地域覆蓋面最廣的全國性家居裝飾及家具商場運營商之一。

近兩年,紅星美凱龍的門店擴張增速保持在20%以上,較往年卻有加速擴張之勢,其中2018年委管商場凈增加43家,自營商場凈增加9家。自營商場凈增加幅度要高于去年同期凈增加的5家。在百年千店、渠道下沉的擴張戰略下,公司仍然存在一定的資本需求。

但紅星美凱龍近年產生的經營性現金流,足以覆蓋公司的資本性支出,近兩年公司依然保持充沛的自由現金流。

*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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